Jak obliczyć rentowność najmu?
Rentowność najmu (ROI - Return on Investment) to procentowy zwrot z inwestycji w nieruchomość. Mówi, ile procent zainwestowanego kapitału odzyskujesz rocznie z czynszów. Wzór: ROI = (roczny dochód z najmu / całkowita inwestycja) × 100%.
ROI brutto vs ROI netto
ROI brutto = (czynsz miesięczny × 12) / (cena zakupu + remont). Nie uwzględnia kosztów stałych - czynszu do spółdzielni, podatku od nieruchomości, ubezpieczenia, zarządzania. Daje optymistyczny obraz.
ROI netto = ((czynsz - koszty stałe) × 12) / całkowita inwestycja. Realny wskaźnik - uwzględnia wszystkie wydatki. Dla typowego mieszkania w Polsce ROI netto wynosi 3-6% rocznie.
Co wliczać do kosztów stałych?
- Czynsz do spółdzielni/wspólnoty (opłaty eksploatacyjne)
- Podatek od nieruchomości (ok. 1-2 zł/m² rocznie)
- Ubezpieczenie mieszkania (ok. 300-600 zł/rok)
- Fundusz remontowy (ok. 0,5-1% wartości rocznie)
- Prowizja zarządcy (jeśli nie zarządzasz sam - 8-12% czynszu)
- Podatek od najmu (8,5% ryczałt lub skala 12%/32%)
Podatek od najmu
Od 2023 r. najem prywatny rozliczany jest wyłącznie ryczałtem 8,5% od przychodu (do 100 000 zł rocznie) lub 12,5% powyżej. Nie można odliczać kosztów. Dla mieszkania z czynszem 3 000 zł/mc podatek to 3 000 × 8,5% = 255 zł/mc. Wlicz to do kosztów stałych.
Kiedy najem się opłaca?
Porównaj ROI netto z alternatywami: obligacje skarbowe (5-7%), lokaty (4-6%), ETF na indeks (historycznie 7-10% rocznie). Najem daje dodatkowo wzrost wartości nieruchomości (aprecjacja), ale też ryzyko pustostanu, awarii i trudnych najemców. Realny ROI z uwzględnieniem aprecjacji w Polsce (2015-2025) wynosił 8-12% rocznie w dużych miastach.
Wskaźnik zwrotu inwestycji (lata)
Czas zwrotu = całkowita inwestycja / roczny dochód netto. Dla ROI 5% to 20 lat. Dla ROI 4% - 25 lat. Warto porównać z kredytem hipotecznym - jeśli rata kredytu jest niższa niż czynsz, najem finansuje się sam.